Wärme-Contracting im Spiegel der BGH-Urteile

Urteile aus den Jahren 2005 und 2006 erschwerten die Umstellung auf Contracting erheblich. Das Gericht war der Auffassung, dass eine Übertragung der Belieferung auf einen Contractor die Mieterzustimmung voraussetzt, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. Diese Position bewirkte ein reduziertes Wachstum der Contractingbranche im Mietwohnbereich. Neuverträge wurden vermehrt im Bereich Industrie, Gewerbe und öffentlicher Liegenschaften geschlossen.

URTEIL DES BGH ERLEICHTERT CONTRACTING

Der BGH hat durch sein Urteil vom 27. Juni 2007 (Az. VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 – 3061) die Durchführung des Wärme-Contracting erheblich erleichtert. Die vom BGH in seiner früheren Rechtsprechung geforderte mietvertragliche Vereinbarung sieht der BGH jetzt als gegeben an, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV in der Fassung von 1984 verweist. Ein solcher Verweis ist in einer Vielzahl von Mietverträgen enthalten, so dass das Contracting zukünftig wesentlich größere Bedeutung erlangen kann.

Auch in seinem Urteil vom 24.09.2008 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass Mieter einer Wohnung Maßnahmen zur Energieeinsparung, welche als Modernisierung gelten, grundsätzlich nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu dulden haben. Im konkreten Fall ging es um ein Gebäude mit Gasetagenheizung, welches an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Fernwärmenetz wird aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen gespeist. Die Modernisierung führt zu Mehrkosten, ist aber ökologisch sinnvoll. Nach der Rechtsprechung des BGH werden alle Arten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme seit 1989 als „Fernwärme“ im Sinne der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme angesehen und gleich behandelt (siehe BGH-Urteil VIII ZR 229/88). Insofern ist das erstgenannte Urteil folgerichtig.

Für Contractingprojekte bedeutet dieses Urteil, dass die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme bzw. Warmwasser mietvertraglich vereinbart werden muss, um entsprechende Kosten auf den Mieter umzulegen. Hierfür ist ein bloßer Verweis in den Mietverträgen auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV in der Fassung von 1984 ausreichend (siehe BGH-Urteil VIII ZR 202/06 vom 27.06.2007).

WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT

Problematisch sind demnach nur noch Fälle, bei denen nicht auf die Fassung des Betriebskostenkataloges aus der Zeit vor 1990 verwiesen wird oder bei denen keine Wahlfreiheit des Vermieters bei der Entscheidung bzgl. der Wärmeversorgung gegeben ist. Doch selbst wenn ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart ist oder der Mieter seine Zustimmung erteilt, trifft den Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht: Er hat das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Beim Abschluss eines Wärme-Contracting-Vertrags muss er auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Nach der Entscheidung des BGH vom November 2007 gilt diese Pflicht jedoch nur, wenn ein Mietverhältnis bereits besteht.

»Rechtssicheres Wärme-Contracting ist ein wichtiger Beitrag zur Umsetzung der Klimaschutzziele.«
Lutz Freitag, Präsident des GdW