Heizkostenverordnung (HKVO) 2009: Rechtsicher abrechnen

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist für den Vermieter von Wohn- aber auch Gewerbeimmobilien maßgeblich.

Ziel der Verordnung ist es, für eine möglichst gerechte, das heißt verbrauchsabhängige Verteilung der anfallenden Kosten zu sorgen.

Ziel der Neufassung von 2009 ist es, den Energieverbrauch zu senken, ohne dabei den Wohnkomfort einzuschränken. Dazu dienen unter anderem diese Änderungen:

1. Austausch veralteter Geräte zur Verbrauchserfassung (§ 12 Abs. 2)
2. Wärmezähler zum Messen der Energiemenge für Warmwasser (§ 9 Abs. 2 Satz 1)
3. Kosten der Verbrauchsanalyse zukünftig umlagefähig (§ 7 Abs. 2)
4. Unzweckmäßiger Abrechnungsmaßstab künftig leichter zu ändern (§ 6 Abs. 4 Satz 2)
5. Passivhäuser zukünftig von Verbrauchserfassung der Heizwärme befreit (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 a)
6. Zeitnahe Übermittlung der Ableseergebnisse und Ausnahmen hiervon (§ 6 Abs. 1 Satz 2-4)
7. Klarstellung, dass auch Eichkosten umlagefähig sind (§ 7 Abs. 2).

Auszutauschen sind alle Geräte zur Verbrauchserfassung, die vor dem 1. Juli 1981 installiert wurden. In erster Linie betrifft das also die Generation von Heizkostenverteilern, die älter sind als 30 Jahre und nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren. Ebenfalls auszutauschen sind Warmwasserkostenverteiler sowie Warm- und Kaltwasserzähler, deren Eichgültigkeit nach fünf bzw. sechs Jahren ausläuft und die danach nicht mehr zur Verbrauchsabrechnung genutzt werden dürfen.

Die veraltete Technik muss allerspätestens bis zum 31. Dezember 2013 durch moderne Geräte wie etwa Funkheizkostenverteiler ersetzt worden sein. Das schreibt die 2009 in Kraft getretene neue Fassung der Heizkostenverordnung in § 12 Absatz 2 zwingend vor.

Je früher, desto besser. Denn das Umrüsten auf moderne Erfassungstechnik hat – nicht nur nach Ansicht des Gesetzgebers - mehrere Vorteile. Zum einen trägt sie dazu bei, den Nutzer zu sparsamerem Verbrauch anzuhalten. Zum anderen verbessert sie die verursachergerechte Zuordnung und erspart Ihnen damit Rückfragen der Mieter oder sogar Rechtsstreitigkeiten um die Heizkostenabrechnung.

Es lohnt sich, bei der jetzt anstehenden Umrüstaktion auf zeitgemäße Technik umzusteigen, um dann für möglichst lange Zeit auf der sicheren Seite zu sein - und nicht schon in wenigen Jahren womöglich von einer erneuten Gesetzesänderung betroffen zu sein. Außerdem ist die Rechtssicherheit nur ein Aspekt: So bieten heute insbesondere elektronische Geräte mit integriertem Funkmodul auch mehr Komfort und Flexibilität. Funktechnik hat unter anderem den Vorteil, dass kein Ableser mehr die Räume betreten muss und Sie somit auch bei Abwesenheit des Mieters die Verbrauchsdaten stichtagsgenau ermitteln können.

Die neue Heizkostenverordnung soll eine gerechte Verteilung der Kosten nach Verbrauch sicherstellen. Weil sich in den letzten Jahrzehnten dank Modernisierungsinvestitionen in Wärmedämmung, Thermostatventile, neue Heizkörper und Heizanlagen die Rahmenbedingungen geändert haben, kann die alte Verdunstertechnik den tatsächlichen Verbrauch oft nicht mehr korrekt erfassen. Daher fordert der Gesetzgeber den Einsatz moderner Geräte.

Ja, die Heizkostenverordnung und damit die Umrüstungsvorschriften gelten für vermietete Gewerbe- und Wohnimmobilien gleichermaßen.

Alle Geräte zur Verbrauchserfassung, die vor dem 1. Juli 1981 installiert wurden, sind nach dem 31. 12. 2013 nicht mehr zur Erstellung der Abrechnung zulässig. Geschieht dies dennoch, darf der Mieter die ihm zugeordneten Kosten pauschal um 15 Prozent kürzen.

Spätestens am 1. Januar 2014 sind Wärmezähler Pflicht in allen vermieteten Immobilien – also sowohl für Wohnungen als auch für gewerblich genutzte Objekte. So schreibt es die neue Heizkostenverordnung vor. Danach kann der auf das Warmwasser entfallende Energieanteil nur noch in Ausnahmefällen nach bestimmten Formeln ermittelt werden.

Richtig. Um den Anteil der für die Warmwassererzeugung benötigten Heizenergie zu ermitteln, ist künftig der Einbau von Wärmezählern vorgeschrieben für alle verbundenen Anlagen (bei denen eine Heizung gleichzeitig die Wärme für Heizkörper und Warmwasser erzeugt). Die Regel, wonach pauschal 18 Prozent des gesamten Heizenergieverbrauchs als Wert für die Warmwassererzeugung angesetzt werden konnte, ist nach der neuen Heizkostenverordnung nicht mehr anwendbar. Stattdessen wird eine auf der Wohnfläche basierende Berechnungsformel vorgegeben.

Wegen der seit langem steigenden Heizölpreise wie auch zum Klimaschutz sind Maßnahmen zur Wärmedämmung inzwischen schon in vielen Wohngebäuden üblich. Dadurch sinkt der Anteil an Heizenergie im Verhältnis zum Warmwasser spürbar. Das bedeutet aber auch: Der Anteil der Warmwasserkosten fällt prozentual immer mehr ins Gewicht und soll mit den neuen Messtechniken genauer und gerechter verteilt werden.

So genannte Wärmezähler, wie sie 2014 vorgeschrieben sind, messen direkt die effektive Wärmemenge auf Basis der Warmwassermenge und der Temperaturdifferenz. Besonders präzise und komfortabel zugleich sind moderne Ultraschallmessgeräte wie etwa der Kompakt-Wärmezähler ultra S II. Mehr Information zum Wärmezähler finden Sie direkt unter www.techem.de/waermezaehler.

Nach den Vorschriften der HKVO ist zwar ein Wärmezähler ausreichend, der die vom Kessel bzw. der Fernwärmestation an den Warmwasserboiler abgegebene Energie erfassen soll. Aus messtechnischer Sicht empfiehlt sich jedoch der Einbau von zwei Wärmezählern zur Warmwasser-Abtrennung, da sich nur so die Verluste bei der Energieerzeugung und -verteilung korrekt verteilen lassen. Die Warmwasser-Abtrennung mit nur einem Wärmezähler ist jedoch vertretbar, so lange der Energieanteil zur Warmwassererzeugung deutlich kleiner ist als der Anteil zur Beheizung (unter 30 Prozent).

Zunächst schaffen Sie damit die Voraussetzung für eine rechtskonforme Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Das heißt, Sie sind bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten auf der sicheren Seite oder lassen diese erst gar nicht aufkommen. Hinzu kommt eine gerechtere Kostenverteilung und damit ein verbesserter Service für Ihre Mieter. Weitere Vorteile ergeben sich in Verbindung mit Warm- und Kaltwasserzählern: Steht z.B. eine Wohnung leer, müssen Sie als Eigentümer nicht mehr den Verbrauchsanteil der Warmwasserkosten mittragen, da diese jetzt exakt gemessen und auf diejenigen Wohnungen verteilt werden, in denen tatsächlich der Verbrauch erfolgt ist.